土地财政模式突遇重大政策性调整，对房地产业带来实质性利好？
2021-06-06 20:37:20 房地产观察家 研究部
这样的政策，看似触及到了中国地方政府的核心利益，并对房地产行业的游戏规则带来巨大影响，整个业界都会迷茫，那么它会有怎样的影响呢？
这两年对房地产也影响的重大政策事件频出，从三道红线控制政策到前段时间推出的大城市集中供地政策，再到近日推出的土地出让金划转催措施，可见影响行业发展的生态环境正在巨变。针对这样的变化，大多数企业还是比较迷茫的，甚至有的企业在顾虑，这种重大调整将怎样影响我们的战略布局变化呢？
我们来复盘一下最新的政策。
6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》全文内容不长，重点说的是相关具体手段措施。其核心内容就是一点：曾经作为地方财政重要来源的土地出让金收入，全部划转给税务部门负责征收。
那么这样的政策，看似触及到了中国地方政府的核心利益，并对房地产行业的游戏规则带来巨大影响，整个业界都会迷茫，那么它会有怎样的影响呢？
下面我们来分列几个核心观点，供大家参考。
一、 规范地方政府管理乱象，收紧地方财政资金的弹性裤腰带，倒逼地方回归以产业拉动增长的城市发展主轨道
关于土地出让金改为税务局代收这件事，很多人觉得只是政府行政管理方法的改变，不涉及到根本的土地出让金中央与地方分割比例的调整，因此，地方财政的根本利益并没有改变，所以影响不大。
但事实真是如此么？
我们来看微博上有大咖，对此举做了一个形象的比喻：“以前你的工资是直接打到你的卡里，以后你的工资要直接打到你老婆的卡里，你老婆再转给你，你觉得这会是一样的么？”
看上去规则的本质和核心内容都一样，但实际执行肯定或多或少会有所变形。因此答案肯定是不一样的。
由于在此之前，我国的土地出让金归属地方性政府性基金，各地的征缴方式并不统一，不仅导致了土地财政，近年来更发展成为了土地金融，因此出现了各种土地出让金征缴环节和使用环节的乱象。
本质上来看，中央对地方政府的土地出让收入又进一步加强了一道监管，有税务部门征收土地出让收入，将使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。从长期来看，这种中央管控的模式，必然对地方政府的土地出让行为产生引导，一些重大政绩项目的上马也会更加谨慎。
举几个经典的例子。在过去地方政府基金模式的隐形税阶段，开发商可以缓交土地出让金，可以分期缴纳土地出让金，更有甚者地方政府为了政绩工程还可以找企业配合做假账。
还比如，此前一些地方政府为了支持当地政府投融资平台公司发展，会通过城投公司在一级市场购买土地、缴纳土地出让金，然后政府再将这笔土地出让金的绝大部分违规返还给城投公司，这样可以做大城投公司规模便于融资，但资金实际上是在政府内部空转。这就是很多地方债的隐形风险的主要成因。
而随着今年7月开始的由费变税，税务部门的合规收取，就像今年开始的集中供地那样，透明化之下，灰色空间将要被逐步消灭。
从某种意义上说，今年也许是最后一个可以分期缴纳土地出让金的时间窗口期了。这对于一些高周转拿地的企业，土地出让金的分期缴纳政策红利和三道红线的要求，迫使企业降速回归到稳扎稳打的状态。而拿地面积巨大的重大工程项目，没有了这样的土地出让金分期缴纳的腾挪余地，项目的分期供地、分期开发和分期财务平衡就显得至关重要了。
简而言之，这个政策说明财政收入的全口径管理力度加大了。控制这个资金自由度，倒逼地方政府对土地模式的依赖，重点考虑地方经济的转型升级。
二、促进大城市地区的土地供给，对房地产企业拿地构成实质性利好
关于这种政策调整，对行业内的房地产企业会有怎样的影响，国泰君安最新的研究报告更是旗帜鲜明表明了观点：此次调整对房地产构成利好！
其论据如下：
1、央地矛盾一直伴随着房地产行业的发展，并延续至今，而矛盾最为激化的部分就是卖地收入及如何进行分割。之前将预算外收入并为预算内收入，并调整新增土地出让收入全部归地方所有，极大的提高了地方政府卖地的积极性。
2、但考虑到2005年以后，土地抵押融资成为了地方政府的另一项主要收入来源，并延续至2018年，在地价大幅度上涨的背景下，多卖地和多收入之间不再是简单的线性关系，一定程度上，少供地、抬地价、反抵押的方式，能够给地方政府带来更多的收益。
3、如今，从预算内收入，变为税收收入，一定程度上会改变政府行为，同时，在支出方面将进一步透明化。尽管都属于预算内收入，但是变为税收收入后，其目标完成率的考核将变得更加重要，那么每年都无法完成的供地计划将迎来重大转变。同时，与税收收入相对应的就是税收支出，相比于原来的预算内收入，税收支出的监管也将更加透明化。
4、以前，几乎每年都不完成供地计划，是近10年地方政府供地行为最突出的特征，调整地方政府行为，是调控当前楼市最紧迫的问题，而非针对房企或者居民的金融政策。
2018年以前的供地，在前端融资的推动下，确实带来了货币超发，但若严格实行中国土地法规定的自有资金拿地监管，那么供地的绝对规模就变为了最重要的变量，这也正是2021年楼市大幅度上行的核心原因。
三、对乡村振兴市场发展带来巨大促进
乡村振兴计划是十四五开局最重要的计划。但这个计划的本质还是需要资本的推动和政策的扶持。土体出让金的收益支出，就是其最重要的一个来源。
但之前，中国土地出让金的收益支出在乡村方面的投入并没有达到中央的预期。我们来看下面的政策目标：
2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，提出要确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不断增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源，目标到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益（土地出让收入扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等成本性支出后的收益）用于农业农村比例达到50%以上。
据农业农村部副部长韩俊去年9月在公开场合透露的信息，2013年至2018年，我国土地出让收入累计达28万亿元，扣除成本性支出后，土地出让收益是5.4万亿元，土地出让支出用于农业农村资金1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，土地出让收入用于农业农村的资金占比明显偏低。
未来，中央作为监管土地出让金支出分配的权力在增加，在这样的背景下，城乡统筹之下的乡村振兴一定会全国一盘棋的综合考虑，在大都市圈周边和有条件进行乡村产业化投入的地区，势必会迎来新一轮的乡村振兴的全面发展局面。
原创 研究部 房地产观察家 今天
这两年对房地产也影响的重大政策事件频出，从三道红线控制政策到前段时间推出的大城市集中供地政策，再到近日推出的土地出让金划转催措施，可见影响行业发展的生态环境正在巨变。针对这样的变化，大多数企业还是比较迷茫的，甚至有的企业在顾虑，这种重大调整将怎样影响我们的战略布局变化呢？
我们来复盘一下最新的政策。
6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》全文内容不长，重点说的是相关具体手段措施。其核心内容就是一点：曾经作为地方财政重要来源的土地出让金收入，全部划转给税务部门负责征收。
那么这样的政策，看似触及到了中国地方政府的核心利益，并对房地产行业的游戏规则带来巨大影响，整个业界都会迷茫，那么它会有怎样的影响呢？
下面我们来分列几个核心观点，供大家参考。
1、 规范地方政府管理乱象，
收紧地方财政资金的弹性裤腰带，
倒逼地方回归以产业拉动增长的城市发展主轨道
关于土地出让金改为税务局代收这件事，很多人觉得只是政府行政管理方法的改变，不涉及到根本的土地出让金中央与地方分割比例的调整，因此，地方财政的根本利益并没有改变，所以影响不大。
但事实真是如此么？
我们来看微博上有大咖，对此举做了一个形象的比喻：“以前你的工资是直接打到你的卡里，以后你的工资要直接打到你老婆的卡里，你老婆再转给你，你觉得这会是一样的么？”
看上去规则的本质和核心内容都一样，但实际执行肯定或多或少会有所变形。因此答案肯定是不一样的。
由于在此之前，我国的土地出让金归属地方性政府性基金，各地的征缴方式并不统一，不仅导致了土地财政，近年来更发展成为了土地金融，因此出现了各种土地出让金征缴环节和使用环节的乱象。
本质上来看，中央对地方政府的土地出让收入又进一步加强了一道监管，有税务部门征收土地出让收入，将使得中央政府完全掌握地方土地出让收支的具体情况。从长期来看，这种中央管控的模式，必然对地方政府的土地出让行为产生引导，一些重大政绩项目的上马也会更加谨慎。
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举几个经典的例子。在过去地方政府基金模式的隐形税阶段，开发商可以缓交土地出让金，可以分期缴纳土地出让金，更有甚者地方政府为了政绩工程还可以找企业配合做假账。
还比如，此前一些地方政府为了支持当地政府投融资平台公司发展，会通过城投公司在一级市场购买土地、缴纳土地出让金，然后政府再将这笔土地出让金的绝大部分违规返还给城投公司，这样可以做大城投公司规模便于融资，但资金实际上是在政府内部空转。这就是很多地方债的隐形风险的主要成因。
而随着今年7月开始的由费变税，税务部门的合规收取，就像今年开始的集中供地那样，透明化之下，灰色空间将要被逐步消灭。
从某种意义上说，今年也许是最后一个可以分期缴纳土地出让金的时间窗口期了。这对于一些高周转拿地的企业，土地出让金的分期缴纳政策红利和三道红线的要求，迫使企业降速回归到稳扎稳打的状态。而拿地面积巨大的重大工程项目，没有了这样的土地出让金分期缴纳的腾挪余地，项目的分期供地、分期开发和分期财务平衡就显得至关重要了。
简而言之，这个政策说明财政收入的全口径管理力度加大了。控制这个资金自由度，倒逼地方政府对土地模式的依赖，重点考虑地方经济的转型升级。
2、促进大城市地区的土地供给，
对房地产企业拿地构成实质性利好
关于这种政策调整，对行业内的房地产企业会有怎样的影响，国泰君安最新的研究报告更是旗帜鲜明表明了观点：此次调整对房地产构成利好！
其论据如下：
1、央地矛盾一直伴随着房地产行业的发展，并延续至今，而矛盾最为激化的部分就是卖地收入及如何进行分割。之前将预算外收入并为预算内收入，并调整新增土地出让收入全部归地方所有，极大的提高了地方政府卖地的积极性。
2、但考虑到2005年以后，土地抵押融资成为了地方政府的另一项主要收入来源，并延续至2018年，在地价大幅度上涨的背景下，多卖地和多收入之间不再是简单的线性关系，一定程度上，少供地、抬地价、反抵押的方式，能够给地方政府带来更多的收益。
3、如今，从预算内收入，变为税收收入，一定程度上会改变政府行为，同时，在支出方面将进一步透明化。尽管都属于预算内收入，但是变为税收收入后，其目标完成率的考核将变得更加重要，那么每年都无法完成的供地计划将迎来重大转变。同时，与税收收入相对应的就是税收支出，相比于原来的预算内收入，税收支出的监管也将更加透明化。
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4、以前，几乎每年都不完成供地计划，是近10年地方政府供地行为最突出的特征，调整地方政府行为，是调控当前楼市最紧迫的问题，而非针对房企或者居民的金融政策。
2018年以前的供地，在前端融资的推动下，确实带来了货币超发，但若严格实行中国土地法规定的自有资金拿地监管，那么供地的绝对规模就变为了最重要的变量，这也正是2021年楼市大幅度上行的核心原因。
3、对乡村振兴市场发展带来巨大促进
乡村振兴计划是十四五开局最重要的计划。但这个计划的本质还是需要资本的推动和政策的扶持。土体出让金的收益支出，就是其最重要的一个来源。
但之前，中国土地出让金的收益支出在乡村方面的投入并没有达到中央的预期。我们来看下面的政策目标：
2020年9月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》，提出要确保土地出让收入用于支持乡村振兴的力度不断增强，为实施乡村振兴战略建立稳定可靠的资金来源，目标到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益（土地出让收入扣除征地和拆迁补偿支出、土地开发支出等成本性支出后的收益）用于农业农村比例达到50%以上。
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据农业农村部副部长韩俊去年9月在公开场合透露的信息，2013年至2018年，我国土地出让收入累计达28万亿元，扣除成本性支出后，土地出让收益是5.4万亿元，土地出让支出用于农业农村资金1.85万亿元，仅占土地出让收益的34.4%，土地出让收入用于农业农村的资金占比明显偏低。
未来，中央作为监管土地出让金支出分配的权力在增加，在这样的背景下，城乡统筹之下的乡村振兴一定会全国一盘棋的综合考虑，在大都市圈周边和有条件进行乡村产业化投入的地区，势必会迎来新一轮的乡村振兴的全面发展局面。
总之，土地出让金等非税收入划转税务部门，改变的不仅是征缴方式的变化，而是土地等要素市场生态的重塑，其目的就是落实要素资源市场化改革，推进税制改革，进一步厘清政府与市场边界，让市场在资源配置中发挥决定性作用。这无疑是我国推进全面市场化改革和税制改革的重要一步。土地出让金划转税收部门，释放了什么信号？
刘晓忠 新京报 今天 土地出让金等非税收入划转税务部门，改变的不仅是征缴方式的变化，而是土地等要素市场生态的重塑。 近日，财政部下发《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，明确自7月1日起，河北、上海等七个省份的上述四项政府非税收入征收划转税务部门，2022年1月1日起在全国实施。
这预示着地方土地出让金等的征收划转工作正式启动。这看似只是一种征管方式的变化，但改变的却将是整个土地市场的生态。而这种变化，也与土地这一要素市场的市场化改革一脉相承。
自上世纪80年代我国引入国有土地使用权挂拍卖制度以来至今，“土地财政”逐渐成为了地方政府收入的主要来源。直到2019年8月26日《土地管理法》修改之后，土地市场的城乡二元制结构得以打破，尤其是去年3月30日，随着《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》的发布，土地这一要素资源，才正式进入市场化配置环节。
这种城乡一体化土地市场的形成，预示着国有土地出让金主导地方收入的时代，可能即将成为历史。在此背景下，将土地出让金征缴划转到税收部门，具有以下几点重要意义。
理顺了政府与市场边界，及土地市场的税与地租的关系，为土地这一要素资源的市场化配置提供强有力的支持。
长期以来，我国土地市场都存在税与地租的混乱。人们不能理解，政府为何既征收土地出让金，又要准备立法开征房地产税。这种理解偏颇，实际上源自我国土地市场的垄断准入制度。但事实上，土地出让金是地租，是土地的市场公允价值，而房地产税是一种财产税。
城乡土地市场一体化后，人们该付的地租和该交的税的边界就会逐渐清晰起来，有助于厘清政府与市场的边界，清晰政府在出让土地使用权上，是以市场交易主体身份出现，而征收房地产税则是以公共服务部门的角色出现。这样一来，就有利于土地这一要素资源的市场化改革。
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▲资料图。图片来源：新京报网。
土地出让金征缴方式的改变，有助于理顺政府收入。
目前，我国政府的收入主要分为四大块：一般性公共收入（税）、政府性基金预算、全国社保基金预算和国有资本经营预算。其中政府性基金预算，主要为土地出让金收入。
但是，由于我国的土地出让金归属地方性政府性基金，各地的征缴方式并不统一，不仅导致了土地财政，近年来更发展成为了土地金融，不利于要素资源市场化改革，同时也影响着国内金融系统的稳定性。
统一由税务部门征缴，不仅有利于矫正各地土地出让金征缴环节和使用环节的乱象，而且有利于构建完整全面的政府资产负债表，完善我国的国债市场体系建设，并为今后的地方债市场的开枝散叶，提供制度性保障。
同时，这也有助于避免一些地方政府将土地作为撬动金融系统的杠杆，作为土地金融使用，干扰金融系统和土地要素资源的市场化建设。
土地出让金征缴方式的改变，有助于推进和完善我国的税制改革。
在我国目前实行的以流转税为主的税制结构中，直接税的占比相对较低，且对地方政府而言，目前缺乏一个强有力的地方税种支撑其属地公共服务支出。
而土地出让金征缴方式的改变背后，是国内土地市场生态的改变，即未来政府将不能垄断土地一级市场。“土地财政”就将无法继续成为地方收入的主要来源，这也就要求适时开征房地产税、遗产税等直接税，为地方政府提供稳定的税源。因此，土地出让金征缴方式的改变，一定程度上为税制改革提供了基础和条件。
土地出让金征缴方式的改变，还有助于城乡一体化建设。
去年，中央就在《关于调整完善土地出让收入适用范围优先支持乡村振兴的意见》中明确，到“十四五”末，国有土地出让收入以省为单位核算，土地出让收益用于农业农村的比例要达50%以上。
当前土地出让金征收方式，赋予了地方政府较大的自由裁量空间，要保证土地出让金优先支持农业农村，就需要完善土地出让金收入的收支两条线政策，降低地方政府自由裁量空间。而由税务部门征收土地出让金，无疑可以保障这一中央政策的有效落实。
总之，土地出让金等非税收入划转税务部门，改变的不仅是征缴方式的变化，而是土地等要素市场生态的重塑，其目的就是落实要素资源市场化改革，推进税制改革，进一步厘清政府与市场边界，让市场在资源配置中发挥决定性作用。这无疑是我国推进全面市场化改革和税制改革的重要一步。
土地出让金划转税收部门，释放了什么信号？
财政部：一季度文旅消费等行业税收增长较快
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