2023-06-05 13:45:26 新旅界 于春美
围绕坪效、能效、人效研发产品和开发项目
近两年,明宇商旅面向存量国际品牌酒店资产推出了高质量回报为导向的管理业务,在业界引发了很多关注。
当前,全面复苏的中国高端酒店市场,在资产层面却呈现相当不一样的冰冷局面:大量资产陷入流动危机,却难以找到接盘者。酒店不良资产转让大潮下,酒店管理公司面临哪些新挑战?又该在哪些方面破题有所作为? 本期,新旅界对话明宇集团董事长、明宇商旅董事长张建明。明宇商旅深耕酒店行业二十余年,是全球酒店集团50强企业,其在酒店资产管理上的实践经验和真知灼见,值得业界借鉴。他提到,酒店资产价值提升的唯一道路便是提高资产EBITDA回报率,并且回报稳定可持续。接下来,一起倾听他对这一观点的详述。 Q:于春美新旅界媒体中心主编 A:张建明明宇集团董事长、明宇商旅董事长 Q2:伴随文旅市场复苏,多地酒店爆棚复苏,出现一房难求局面,甚至位置相对不好的酒店也迎来繁荣景象,房价节节上涨,更不断有新酒店开业;另一方面,市场上出现大量高档酒店不良资产转让案例,也有企业从“圈地跑马”耗资重投入转向轻运营。对此,您怎么看? 成都瑯珀·凯悦臻选酒店 面对眼前的靓丽数据,一方面,仍需理性的乐观,在整体经济增长乏力的大势下,文旅市场火热复苏,是繁荣昌盛的开始,还是长久封闭后的阶段性“报复式”消费?尚待进一步观察分析。另一方面,在行业火热复苏的背后,也要看到,由于疫情冲击和房地产大势变化双重因素叠加,促使大量高档酒店不良资产转让需求浮出水面,在酒店资产流动潮起下,酒管公司将要面对金融机构、专业基金等新型业主理性的资产估值,以及刚性的投资回报要求,这既是挑战,也是机遇。 Q3:在您看来,为什么会出现这一轮酒店资产流动大潮?另外,当下酒店资产交易中成功成交案例比较少,主要原因是什么? A:近20年来,中国酒店高速发展,形成高档酒店资产约4万亿。房地产企业作为投资主力军,对于构建中国酒店业的物质基础功不可没,但在塑造行业良性投资回报上却乏善可陈。 当年房地产的高杠杆,推动了中国高端酒店的高歌猛进,房地产的高收益,让作为拿地工具的高端酒店沦为地产附庸,导致了资产收益与投资成本的严重错配。 随着房地产红利消失,地产商资产负债表中庞大的酒店资产与其可怜的现金回报,成为日趋尖锐的矛盾,加之雪上加霜的疫情重压,不得不思考酒店资产本身的收益和流动性问题,不得不以良性流动、创新效率为导向,重构行业新生态。 相关统计显示,2022年,全球酒店资产交易量暴增180%,达到728亿美元,在中国,近2年,公开的酒店司法拍卖、资产交易、股权更迭等相关公告已高达600亿元,2022年有96家起拍价超亿元的酒店进入拍卖程序,2023年2月就有37家酒店挂牌拍卖。 但是,整体上看,酒店资产成交案例仍然较少。出现资产流动“肠梗阻”的根本原因,就在于交易双方对酒店资产价值认定的巨大分歧:卖家想收回投资及附加成本,而买家则按收益法估值。因此,以追求良好投资回报为导向,提高投资效率和营运绩效,是提升酒店资产价值、增强流动性的根本路径,也是酒管公司的使命。 青城山尊酒店 北京索菲特大酒店 成都东大明宇豪雅饭店 二是机电设备“四性平衡”,创造能效领先。明宇在酒店机电设备的选型配置上,基于长期大数据的积累激活,科学做到功能性、安全性、舒适性与经济性的“四性平衡”,极大减少初期投入的同时,运行能耗更较行业平均水平节约25%以上。 在房地产浪潮退却、金融市场愈发理性的大背景下,中国经济将迈向高质量发展的新发展格局,高档、豪华、奢华酒店行业的高质量发展一定是围绕酒店资产价值最大化展开的。创造资产价值最大化的源头,就在于从供给侧抓起的高效产品研发与项目开发,明宇商旅创造高效产品的经验值得业界借鉴。