作为中国景区行业龙头企业，华侨城A（000069.SZ）上半年的旅游综合收入营收下滑27.31%，这预示着什么？

▲图源：摄图网▲

8月21日，华侨城A发布2018年半年度报告，显示2018年上半年营收147.2亿元，同比增长6.74%，归属上市公司股东的净利润20.1亿元，同比增长16.16%。

营收、净利润平稳增长，这看似是个中规中矩的业绩，但仔细看其中的各项业务情况，旅游综合业务收入46.7亿元，比上年同比减少27.31%；房地产业务99亿元，比上年同期增长39.05%；纸包装业务营收2.53亿元，同比减少33.71%。

旅游综合业务、房地产业务、纸包装业务是华侨城A的三大主营业务，近几年来，这三块业务的营收占比大致保持在，旅游综合业务40-50%，房地产业务50-60%，纸包装业务1-3%。然而随着上半年旅游综合收入大幅下滑、地产收入的大幅上涨，该营收格局被打破，2018年上半年，华侨城A旅游综合收入占总营收比重为31%，房地产占比为67%，纸包装业务1%。

上半年，国内经济形势下行压力较大，居民消费能力受房地产上涨、股市动荡、P2P暴雷等影响，不少景区企业向新旅界（LvJieMedia）反映“入园人次较往年有所下滑”。这是华侨城A旅游综合收入下滑的原因吗？

旅游收入为何下滑

事实上，作为中国景区行业的龙头企业，华侨城A旗下欢乐谷、世界之窗、锦绣中华等品牌享誉多年，这类优质景区抗经济周期波动的能力，往往比一般景区强得多。上半年，华侨城A投资10亿元的北京欢乐谷四期· 甜品王国开放，投资 5 亿元、华北最大的水上主题公园天津玛雅海滩水公园开放，这拉动了入园游客人次的增长。据华侨城A透露，“上半年欢乐谷连锁游客量和收入均实现同比增长，其中接待游客同比增长 13%。”

为何入园人次增加，而旅游综合收入却大幅下滑呢？

其实，这和其旅游综合收入的构成有关。华侨城A的旅游综合收入主要包括，景区门票收入、园区内消费收入、文化演艺项目收入、酒店收入、及园区配套物业租售收入等。其中，园区配套物业租售收入是最主要的部分，为围绕景区的房地产销售、商铺出租等。这部分具体营收数据是多少，华侨城A并未公开。但根据华侨城集团2018年的一份公开报告，可以看出大概。

华侨城集团是华侨城A的控股股东，目前旗下拥有主要景区28处，除华侨城A的景区外，还有2016年入主的云南旅游、世博集团等旗下的云南旅游景区，以及安仁古镇、黄龙溪、海螺沟等景区资源。2017年28处主要景区合计营收39亿元，这部分包括门票及园区二次消费，未包括酒店收入及旅游综合项目配套物业经营收入。

▲深圳华侨城旅游度假区 图源：华侨城官网▲

华侨城A旗下景区的旅游经营收入被包含在这39亿元之中，而华侨城A公布的 2017年旅游综合收入为185亿元。185亿元远远大于39亿元，并且39亿元中只有部分是华侨城A的旅游景区经营收入，可以看出，185亿元的旅游综合收入中，大部分为酒店、房地产、商铺出租等。

旅游综合收入下滑，真正的原因是其中的地产业务下滑。华侨城A 也明确表示，“旅游综合业务营业收入增幅低于上年同期，系受房地产项目结转时间分布不均衡的影响，结转规模增幅收窄所致。”

房地产开发完工，综合验收后，才能正式结转销售收入，在未完工前收的房款计入预收账款。如果结转收入的时间点比较集中，就会造成财务数据的大幅波动。

将华侨城A的房地产业务和旅游综合中的地产部分相加，2017年这部分的营收占比约90%。这也是为什么，在各大券商和证监会的分类中，普遍把华侨城归为地产企业。

房地产行业的宏观调控，对华侨城A的股价影响较大。今年年初华侨城A的股价约10元/股，随着今年以来地产政策收紧，尤其是棚改货币化刹车，以及政府“坚决遏制房价上涨”的表态，造成地产股普跌，截止8月22日收盘，华侨城A股价6.3元/股，较年初下跌近40%。

同样模式 不同基因

虽然，华侨城A 乃至华侨城集团的主要收入来源是房地产，但若因此认为华侨城与其他开展“旅游+地产”的房地产企业是一类公司，也是极不客观的。

“旅游+地产”模式由华侨城首创，其初衷是降低旅游投资风险，平衡项目现金流，实现经营上的良性循环。然而，同样的模式被不同的开发者使用，性质就完全变了，关键在于初衷和“度”。一些习惯“短平快”模式的房地产巨头们，其初衷就是地产，在 “度”的把握上，完全以地产为核心，旅游乃至旅游背后的文化，仅仅是地产的装饰物。

而华侨城的初衷，完全停留在旅游业上，做精做强文化旅游核心产业，是华侨城一切战略布局的起点，也是目标。

1987年华侨城筹建第一座主题公园“锦绣中华”起，动机就不是要赚到多少钱。事实上，锦绣中华是中国第一座现代意义上的主题公园，在此之前，没有人知道这个业务赚不赚钱，也没人知道该怎么做，甚至国内没有一家规划院、设计院敢接这样的活。华侨城冒着风险，摸着石头艰难过河，其一大动机就是弘扬中华传统文化。

▲锦绣中华 图源：华侨城官网▲

锦绣中华大获成功后，数年里全国冒出来成百上千的微缩景观主题公园，几乎把中国所有的传统文化主题全复制了一遍，然而时至今日，这些模仿者们早已烟消云散，锦绣中华依然傲立潮头。这其中，精心的运营和持续打磨改进，不可或缺。

三十多年来，华侨城深耕主题公园领域，成为了中国主题乐园界的“黄埔军校”，几乎所有知名的主题公园都和华侨城有或多或少的关系。据接近华侨城的人士向新旅界透露，“华强方特的李明、刘道强之前是深圳欢乐谷的供应商，随后被带入行；宋城演艺的黄巧灵参与过锦绣中华民俗村项目，后来开始做宋城千古情；海昌海洋公园的老总，接受了华侨城的建议，开始切入海洋主题公园。”

文化旅游是华侨城的基因。从纯观赏性的锦绣中华，到互动体验的欢乐谷，再到观光、体验、休闲融合的东部华侨城，再到华侨城创意文化园、麦鲁小城、欢乐海岸等新的产品业态，再到如今的“文化+旅游+城镇化”，华侨城每一代产品都独具特色。不粗暴模仿他人，也不简单复制自己，华侨城一直站在文化旅游第一线持续探索、持续创新，每一代产品都融入了其深度的思考，这种思考综合了市场需求、文化需求乃至公共利益的需求。这是华侨城和打着旅游旗号做地产的巨头们最大的区别。

同样的模式，不同的基因，最终的结果也将完全不同。随着房地产的产业调控，以及今年“主题公园去地产化”的政策强化，大部分切入旅游业的地产巨头将面临何去何从的抉择，而华侨城面临的不是“去”或“从”，而是如何探索文旅新模式，如何为中国文旅发展开辟新空间。