倘若不是保利碧桂园悦府项目开盘，外界或鲜有人知晓，该项目原本为三亚知名文旅项目宋城千古情的配套用地，而该部分用地原持有者为宋城演艺（300144.SZ）的控股股东宋城集团。

据了解，宋城演艺于2011年通过使用部分超募资金，从宋城集团旗下三亚不夜城置业有限公司（下称三亚不夜城置业）手中，拿下宋城千古情一期建设用地。另据三亚市政府网站于2014年披露的项目投资信息显示，三亚宋城旅游区计划建设二期。但目前鲜有公开资料披露该项目二期建设进度及完工情况。

“二期一直没有动工，保利碧桂园悦府项目就是宋城二期项目。”一位不具名的知情人士告诉财联社记者。

一位保利地产（600048.SH）内部人士则表示，保利确实是从宋城手中拿了配套的住宅项目，现已开卖。

悦府项目原为宋城二期用地

财联社记者获得的保利碧桂园悦府资料显示，该项目位于三亚市区，临近宋城千古情景区，土地编号为YC2-47-4，土地面积为96312平方米（折合145亩），土地用途为住宅用地。项目住宅部分分三期开发，另规划有临街商业。其中首期已于去年底开盘。

据三亚市规划委员会网站2018年5月11日的批前公示，保利·悦府项目为原三亚·不夜城项目，用地性质为二类居住用地，三亚不夜城置业为该项目的建设单位。三亚市政府网站于2014年披露的项目投资信息则显示，三亚宋城旅游区二期项目占地145亩，拟投资50亿元。其中占地面积与保利碧桂园悦府项目面积一致。

此外，在2011年宋城演艺更名前，杭州宋城旅游发展股份有限公司曾公告宣布，使用部分超募资金向三亚不夜城置业购买项目用地。购买的土地位于三亚市迎宾大道区块，迎宾路西北，土地编号为YC2-47-3，土地用途面积为5.3333公顷（折合80亩），土地用途为文化娱乐用地。该出让土地的收购价格约1.4亿元。从土地编号来看，YC2-47-3、YC2-47-4两宗土地相邻。

据了解，在收购前，三亚不夜城置业有限公司为宋城演艺控股股东杭州宋城集团控股有限公司的全资子公司，意味着宋城演艺间接从控股股东手中拿下了YC2-47-3号用地，该土地后用于三亚千古情旅游演艺项目的建设。

从当时收购情况来看，三亚不夜城置业旗下另一项目编号为YC2-47-4地块，即如今的保利碧桂园悦府项目，并未注入宋城演艺这家上市公司中。

不过，三亚市政府网站于2014年披露的项目投资信息显示，彼时，宋城景区二期存在部分遗留问题，包括项目用地范围内坟墓搬迁，砖厂、青苗、房屋补偿等问题。

网站信息还披露，“二期项目进展顺利，施工图设计、动物引进的合同签订已经完成，正在组织施工招投标事宜；冰雪世界、水公园、休闲地产可行性施工方案已制定完成，正在进行施工、市场等方面的可行性论证。”从当时披露的二期项目进展来看，二期规划仍与一期用地规划相当。

但上述知情人士称，宋城二期用地原应为混合性用地，有部分住宅用地。

保利引入碧桂园背后

财联社记者获悉，原本是宋城集团全资持有的三亚不夜城置业，于去年成为保利（三亚）房地产开发有限公司旗下曲水天熠实业发展有限公司（下称曲水天熠）全资子公司。由此，保利也间接拥有了三亚不夜城置业旗下编号为YC2-47-4土地权益。

随后，保利再度引入碧桂园成为曲水天熠的二股东。由此双方也间接拥有了三亚不夜城置业相应权益，即如今的保利碧桂园悦府项目，由保利与碧桂园共同开发。

在宋城集团与保利的这笔交易中，交易价格是外界关注的问题之一。事实上，该宗土地的性质及交易时间，对交易价格起到至关重要的作用。毕竟在2011年宋城集团将折合80亩文旅土地卖给宋城演艺时，交易价格仅1.4亿元。

接近保利方面的人士透露，宋城将项目卖给保利时溢价非常高，但并未透露具体交易金额。

“引入碧桂园主要是为降低市场风险。”上述人士告诉财联社记者。

事实上，在2018年4月海南实施全域限购后，多城楼市交易处于低谷，成交量下跌明显。保利原来在海南的投资重点在三亚，但实行严格限购政策后，投资客较多的三亚楼市受到较大冲击，保利不得不转战刚需客较多的海口。

一个疑问是，一般情况下，作为文旅项目的配套部分，住宅性质用地往往是企业回笼现金的重要渠道之一，而宋城集团为何并未选择自主开发，而是选择转手？

对此，上述知情人士表示，“住宅开发周期长、投资大、政策风险大，不如成熟的景区现金流稳定，利润高。”

一位长期开发文旅项目的业内人士则认为，“宋城主打文化旅游产业，住宅、商业不是主要产品。该公司或是需要现金流，通过直接出售，快速变现，用资金支持核心产业。”