经典语录

房地产企业是当我把所有的房子建完卖掉以后，就跟我没有什么关系了，顶多是物业公司来跟进。但是所有的文化旅游项目，建成其实才是刚刚开始，三分建设七分管理，最考验我们的是运营和管理。

未来公司计划持有至少5家5A景区，2-3家4A景区，真正由房企向旅企完美转型。

2019中国旅游特色小镇发展大会现场

2019年12月8日，由中国旅游协会、芜湖市人民政府主办，芜湖市鸠江区人民政府、芜湖市文化和旅游局、新华联集团承办，鸠兹古镇及新旅界执行的中国旅游特色小镇发展大会暨芜湖鸠兹古镇开放活动在芜湖丽景酒店举行。大会活动聚焦小镇文游发展、新华联文旅产业历程等内容，邀请了国内知名专家学者、文旅企业代表逾300人共聚一堂，献言献策。

会上，中国旅游协会副会长、新华联文旅发展董事长苏波就《新华联文旅项目的打造思想及未来规划》发表主题演讲，以下为演讲原文：

中国旅游协会副会长、新华联文旅发展董事长苏波

新华联是一个文旅新兵，于2011年7月8日上市。自2013年开始，在新华联董事局主席傅军的倡导下，新华联对整个集团未来的发展作出了全新定位，开始走向一条转型升级的道路。文旅融合新时代，我们希望能够创造出新的价值。

新华联为什么转型？

新华联集团成立于1990年10月，是集文旅地产、矿业、石油、化工、投资、金融、陶瓷、酒业等多个产业的现代企业集团。拥有全资控股参股企业100余家，包括13家控股、参股上市公司，员工7万余人。企业总资产1400亿元，2019年营业收入将突破1000亿元，年纳税超过50亿元。企业综合实力连续15年跻身中国企业500强和中国民营企业100强行列。

（来源：新华联铜官窑官微）

我们为什么要转型，转型的原因是什么？

第一，房地产回归居住属性，第二，文旅产业步入黄金时代。在五六年以前，傅军主席敏锐地判断到，中国房地产发展会有一个新的变化，房地产的属性将从此前的经济属性回归到社会保障属性。尤其是十八大以后，提出了房住不炒的概念。我们非常清楚的认识到，现在各地方政府对于房地产不是调控，而是管控，采取了很多限制措施，比如价格限制，各地政府对房地产价格都有严格管控。那么房地产从经济属性变为社会保障属性，很多地产公司都需要思考转型的问题。

摆脱经济对房地产的依赖，已经上升到政治高度。所以下一阶段中国经济的发展方向一定是创新，一定是高科技，一定是脱虚向实。

（来源：嘉宾演讲PPT）

房企转型特色小镇投资运营商，我们认为大有可为。第一，特色小镇要实现长远发展目标，离不开房地产开发，无论是旅游型特色小镇还是产业型特色小镇，都必须有房地产开发做支撑。第二，房企拥有较强的资源整合优势与平台构建能力，房地产企业的人才应该说是旅游企业里最多的，无论是建设、运营，还是财务，打造好特色小镇的关键就在于资源整合和特色产业的培育，房企的资源可以为特色小镇建设和发展助力。第三，2016年以来，特色小镇的建设已经上升到国家战略高度，不同层面的政策支持相应出台，为特色小镇创造了可遇不可求的发展机会。

当前，文旅企业发展迎来黄金时代。旅游业已经成为国民经济战略性支柱产业，人民群众更加满意的现代服务业，也是全球最大的产业和发展最快的新兴产业之一。2018年国内游旅游人次已经达到55.4亿人次，这是全世界最大的旅游市场，旅游收入达到5.13万亿，这是经济增长的新蓝海，旅游业对GDP的综合贡献逐年增加，2018年更是达到11.15%，创造了历史新高。现在无论是黄金周还是假期，我们的旅游景区人满为患，现在又有一个新的热议话题，就是恢复五一黄金周的呼声愈演愈烈，老百姓都希望有一个快乐的五一长假，所以未来的旅游业还会呈井喷式发展。旅游业是一块非常大的蛋糕，很多企业都希望跨界文旅来进行转型和升级。

新华联文旅之路

我刚才谈了新华联为什么要转型，那么，转型以后，新华联的发展之路、实践之路是什么？我想跟大家分享一下。新华联目前在文旅的布局是“古镇+儿童乐园”，目前旗下有三个古镇和一个儿童主题乐园。长沙铜官窑古镇一期在去年8月28日开业，二期今年6月28日开业。四川阆中古城，2019年1月1日正式接管。西宁新华联童梦乐园作为西部最大的童梦乐园在8月8日正式开业。今天我们又迎来了鸠兹古镇全面营业。新华联旗下的四大主题景区到今天为止正式全面推向市场。

左起分别是铜官窑古镇、鸠兹古镇、西宁新华联童梦乐园、阆中古城

接下来，我想跟大家介绍一下新华联文旅转型以后的成果。在今年3月份，由国务院发展研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院等三家权威研究机构共同发布的《2019百强文旅企业研究报告》中，新华联文旅发展荣获文旅地产优秀运营企业称号，与融创、华侨城、碧桂园、万科共同跻身前五。

发展文旅产业，新华联重点把握了五个基本点。第一，以文化立魂，无论是鸠兹古镇、铜官窑古镇还是阆中古城，都有深厚的中华文脉。例如铜官窑古镇，深深植根于1200年以前的长沙窑，植根于1200年以前中国海上丝绸之路的起点，以此作为我们的重要文化IP。鸠兹古镇，深度融合徽文化沉浸式的体验，徽文化的传播，徽派建筑的鉴赏，这些都是以文化立魂的基本点。第二个是以内容立镇。游客到了我们的旅游景区以后，能有更多可看、可玩、可学、可吃的东西。第三个是以特色立足，第四是以三生立活，第五，以品牌立久。

（来源：演讲嘉宾PPT）

发展文旅产业，新华联坚持四大主张。第一，大战略，谋定而后动，要有一个大战略，无论是布局、产品的结构、产品定位，我们都要想清楚再往前走。第二，大规划，蓝图要先行，我跟傅军主席一起在铜官窑古镇、鸠兹古镇、西宁童梦乐园的图纸上修改过不下百次，要注意到每个细节，并且蓝图一旦定下来，就一张图纸推到底，不能半途而废。第三，大配套，好马要配好鞍，我们在大景区开发过程中，吸引大量优秀的企业配合合作，所以铜官窑古镇、鸠兹古镇、西宁童梦乐园以及阆中古城的合作伙伴里面，既有全世界最顶级的好莱坞环球影城的制作单位，也有各种各样的当地文化单位，我们一起配合，共同打造优秀产品。第四，大联动，合作促共赢，没有合作，没有相互之间的借鉴与支持，不可能有好的产品问世。

我们还要把握四个前提。第一，对当地文化进行深入了解和挖掘，让历史醒过来，比如鸠兹古镇的中江书院，这样一个接近九千平米的独栋徽派建筑是独一无二的，我们希望让它“活”过来，所以我们正在把研学、讲学、传统文化放进去。为了景区文化活起来，我们在鸠兹古镇、铜官窑古镇、阆中古城里准备了大量的实景演出，希望把大家带到中华优秀传统文化里面去，让文化活起来。

第三个方面是坚持以人为本的运营理念，让旅游优起来。作为一个传统的房地产企业，中国五百强企业，我们将强化自身的运营管理水平，多向优秀的企业学习，为此，在傅军主席的带领下，我们把全世界最优秀的景区都走了一遍，所有的管理者都要到外面学习一遍。第四，打造独具特色的景区标签，让IP强起来。其实IP绝对不是一个卡通人物就可以当IP，它要有深刻的文化可挖掘性，才能形成IP。比如猫和老鼠，是迪斯尼用了六七十年才培育起来的一个文化产品，绝对不是一蹴而就的，所以文化IP我们还要更加深入去了解它。

（来源：嘉宾演讲PPT）

新华联践行的四大策略。第一，文化+旅游的开发策略；第二，传承+创意的规划策略；第三，效果+效率的建设策略。这里我要着重说一说，我们这几个项目，铜官窑古镇总建筑面积是110万平米，鸠兹古镇是45万平米，我们的西宁童梦乐园也是接近30万平米，这几个大项目的建设，我们都是在五年之内全部完成，如果没有效率，时间拖的很长，产品出不来，成本会增加，也会对我们造成重大影响，所以必须要增加效果+效率的建设策略。第四，匠心+造势的品牌策略，我们建设过程中，光徽派的非物质传承人就有一百多个，无论是砖雕、木雕、石雕或是做旧的工序都严格按照古建筑工艺去做。所以用匠心精神去打造文旅产品，才能在这个时代上立得住脚。

新华联还实现了五个变革，一个是由房地产开发思维变革为旅游长效经营的思维；新华联里有一句话叫，干旅游要去房地产化，不能以房地产的经验做文化旅游，坦率地说，房地产企业我干了二十多年，房地产企业是当我把所有的房子建完卖掉以后，就跟我没有什么关系了，顶多是物业公司来跟进。但是所有的文化旅游项目，建成其实才是刚刚开始，三分建设七分管理，最考验我们的是运营和管理。

第二，由重建设思维变革为重运营思维；第三，由硬件打造思维变革为做精内容思维；不仅是把房子建起来，房子里面放什么东西，让游客看什么东西，让游客体验什么东西，都是我们强调的内容，现在我们几个景区都在按照这个思路往前推进。

新华联官网

第四，由门票经济思维变为“门票+综合收益”的思维。除了门票，还要强化景区的二销产品，让景区内容创造更多的效益，这样把门票收益变成综合收益，可以极大提升文旅产品的收益。

第五，由做产品思维变成做作品思维。坦率地说，傅军主席确实是一个有家国情怀的企业家，在打造鸠兹古镇、铜官窑古镇、西宁童梦乐园的同时，一直强调新华联要做一个对社会有贡献的企业。现在看来，我们这几个产品对当地，无论是经济的拉动还是社会效应的增长，都有比较大的贡献。

新华联还实现了三大变革，第一，定位由开发商向开发商+运营商+服务商转型；第二，由开发商向开发+产业培育转型；第三，性质由公司化向平台化转型。

发展文旅产业，新华联实现了盈利模式的三大变革。由销售盈利变革为销售+运营多元盈利，由房地产经济变革为新兴服务经济，由快周转模式变革为持续盈利模式，这也是我们转型要达到的重要目标。

新华联聚焦八大经济，产业经济、体验经济、二消经济、重游经济、会展经济、夜间经济、智慧经济、特色经济。现在国家对夜间经济提出了很多扶持政策和指导意见，我们在具体实施过程中要高度重视二消、重游以及会展等，作为未来工作的主要抓手和目标。

新华联文旅项目

下面我来简单介绍一下新华联的文旅项目。这是铜官窑古镇项目，目前是全国旅游优选项目。古丝绸之路打开了各国友好交往的新窗口，铜官窑古镇以陶瓷文化、丝路文化、湖湘文化、盛唐文化为文化基因。铜官窑古镇内有8个博物馆。我们欢迎各位嘉宾有时间去铜官窑古镇看一看、走一走。铜官窑古镇预计可以带动近两万人的就业，年游客量预计将达500万人次，是长沙最重要的文旅品牌之一。

铜官窑古镇（来源：铜官窑官微）

鸠兹古镇在这里我就不再赘述，大家可以重点看一下徽派的三雕，砖雕、木雕、石雕。

鸠兹古镇

西宁新华联童梦乐园项目是我们在西北地区开发的最大的项目，占地三千亩，总建筑面积156.58万平米，乐园集海洋文化、民族文化、丝路文化、欢乐文化和体验式游乐于一体，建设有海洋王国、石榴籽园、18个国家的丝路小镇，以及陆地乐园、童梦水世界、童梦王国、3个海洋主题度假酒店等，是西北地区全域、全时、全季旅游的新引擎，辐射甘肃、青海、西藏三个省份。预计乐园可以直接创造就业岗位两千个以上，这个项目在西北是引起了轰动，得到了很多人的认可。

西宁新华联童梦乐园（来源：新华联童梦乐园 西宁官微）

四川阆中景区是我们并购的景区，它是国家5A级景区，全国历史文化名城，中国优秀旅游城市，中国春节文化之乡和中国四大古城之一。阆中历史非常悠久，我们中国春节文化的来源和发起就是从阆中古城开始。中国有四大古城，阆中就是四大古城之一，它按照唐朝天文风水理论建造，主要有风水文化、三国文化、宗教文化、巴蜀文化和红色文化等内容。阆中古城现在经过我们接管以后，从去年到今年，游客增长率都在两位数以上，整体经营收入也非常好。

阆中古镇

在酒店方面，为了完善我们的旅游景区，我们现在投入运营的酒店有17家，六星级酒店2家，五星级酒店和主题酒店12家，精品酒店3家，总共房间数超过5000间，为景区整体运营提供了非常良好的住宿条件。芜湖的绿心谷是我们的高端品牌酒店，画面中间这个是西宁的亲子乐园，这个酒店的客房极具特色，现在是携程、美团和驴妈妈重点推荐的酒店，大家可以看到有酋长，有极地、有海洋动物等元素。

我们同时也并购了湖南海外旅游旅行社60%的股权，它是中国前十位的旅行社，未来，我们将要发展全方位的旅游生态链。

再有公司实行了旅游+教育的新模式，北外西宁新华联国际中学在今年9月1日全面开学了，长沙北外雅礼新华联国际中学也将在明年9月1日开学。我们还会坚持“文旅+地产+金融”的发展之路，文旅产业作为公司未来的核心竞争优势，大量的投资都将集中在文化旅游产业方面，我们要深耕京津冀、长三角、大湾区等城市群，构建优质的金融平台，提升公司的整体能力，金融方面更加完善我们的金融体系。

新华联将精做文旅运营，使文旅成为新的业绩增长点，精构文旅产业链，树立中国文旅产业龙头地位，进一步做大文旅版图，打造升级版的阆中古城，并在相关区域加大文旅投资。未来新华联将持有至少5家5A级景区，两到三家4A级景区，真正由房企向旅企完美转型。