（新旅界马晓婷编译）今年6月，美国酒店运营商MCR以4.74亿美元的价格向American Hotel Income Properties REIT（简称AHIP）出售了18家万豪及希尔顿酒店资产。而现在，MCR又开始了积极收购战略。

MCR并购和发展副总裁Joe Delli Santi在本月初住宿会议Lodging Conference上表示，该公司计划每季度收购5到10家酒店。大部分交易将涉及一至两家酒店。

Delli Santi说：“在接下来的18到24个月时间里，我们将收购40到45家酒店。我们并不知道市场将如何发展，我们仅是伺机投资。我们已经注意到了一些组合资产，但我们认为独立酒店更有发展机会。”

高管们表示，MCR将与酒店签3年、5年或7年承诺。并且以8.5%-9%的资本化率进行收购。大约一半的酒店需要中等规模的翻修，另外一半则不需要任何物业上的改善。

MCR并购和发展高级副总裁Russ Shattan表示：“我们的投资不是基于时间或者周期的。我们收购是基于能够通过运营、费率管理、革新或其他方式来提高酒店业绩。我们为运营带来的很多增值都不是受时间影响的。”

在今年6月出售万豪和希尔顿资产时，该公司在一份新闻稿中表示：出售的投资组合在过去12个月净营业收入的基础上平均资本化率为7.9%。MCR高管表示，这一出售符合他们收购、改善、持有，然后投机出售酒店的策略。

根据其官网上发布的信息，MCR在2017年收购了三家酒店，出售了19家，开设了一家，完成11项翻修工作。该公司10月份开始其收购计划，彼时它已经收购了两家酒店。一家是开业3年的万怡酒店，一家是营运8年的万豪SpringHill Suites。这两家酒店均位于犹他州李海，原为Sunridge酒店集团所有，售价2750万美元。由于该地聚集了大量技术企业，因此也被称为“硅坡”。

10月，MCR收购了位于伊利诺斯州Mount Prospect的希尔顿旗下酒店HamptonInn & Suites，该酒店拥有120间客房和长达50年的运营历史。

Shattan说，在收购一家酒店后，MCR非常重视收入管理的定价策略。

他说：“每晚入住率达到100%是一个挑战，但这也正是我们的目标。这不是有关费率的问题，而是关于每间可用房收入的问题。缺乏重大的忠诚客户奖励计划是MCR收购这些酒店的重要因素，因为能够使MCR专注于提高收入。”

该公司当下共有65家酒店，其中大部分运营时间不超过10年，RevPAR在90美元左右。

Delli Santi说，该公司喜欢在收购上迅速采取行动，时间期限通常为30天的考察研究和30天完成交易。

Shattan说，MCR拥有一项可自由支配的基金，为其快速交易提供支持。而不必像其他公司那样每笔交易都要筹集资金。

Delli Santi说，尽管该公司可以用现金支付至少30%到40%的交易价格，但“我们可以现金结束所以交易，然后再进行融资。”

根据Shattan的说法，MCR通常收购的资产是业主-运营商的结构，这使得该公司能够迅速采取行动，通过其在达拉斯的运营团队来对收购资产进行管理。

Shattan说：“我们的目标是当我们收购一家酒店时，所有的员工都能迅速进入状态以使我们尽快评估形势。当我们对资产进行差异化管理时，我们培训员工以我们的风格来思考。在这个市场上，很难找到合适的员工。所以留住现有职员往往是成功的最佳途径。”

Delli Santi表示，当前收购窗口大开，因为金融市场正在蓬勃发展。

他说：“我们与许多当地贷款机构合作。我们做的是直接资产负债表型贷款，而这些贷款机构知道这些资产。这是一个简单的过程。融资成本LIBOR，然后在这些资产上加225-250基准点。”

原文链接：MCR uses portfolio sale as backdrop to buying hotels