（新旅界叶星平编译）3月12日，TurnKey表示，已经完成了3100万美元的D轮融资。

这家总部位于德克萨斯州奥斯汀的初创公司声称，使用了大量技术来改善度假租赁物业管理系统。该轮融资由现有投资者雅登投资 （Adams Street Partners）领投，目前Turnkey累计融资总额达7200万美元。

TurnKey表示，将在2018年加码美国滑雪和海滨市场，同时进一步在夏威夷群岛进行扩张，这是美国最大的度假租赁市场之一；同时，它还计划进一步进行技术上的改进。

近期度假租赁企业频频获得资本加持。

就在一个月前，私募股权公司Platinum击败了黑石、Airbnb，与温德姆环球（Wyndham Worldwide Corporation，纽约证券交易所股票代码：WYN）达成协议，将以13亿美元的价格收购后者的欧洲度假租赁业务。

去年10月，度假租赁平台Vacasa完成了1.035亿美元的B轮融资。

另一家物业管理公司Sonder宣称，已经累计获得了1300万美元的资金。有传言称，该公司正在酝酿更大的一轮融资。

去年12月，为度假租赁行业提供资金支持的Rented.com创建了一个1.25亿美元的基金。

这一连串的事件，是否标志着度假租赁市场已进入白热化状态？

市场竞争尚弱

鉴于投资者追求高回报的宗旨，很多原本对这个行业持观望态度的业内人士感受到了私募股权和风险投资公司的热情，转而认为该市场大有可为。

不过，也有人认为，对于这个能够提供不同层次专业化服务的市场来说，这些投资活动依旧显得姗姗来迟。

过去18个月里，该市场获得资本支持的初创公司在美国所管理的物业数量加起来不足25000个，相对于数十万物业总量，占比很少。这可以说明，现阶段在如此分散的度假租赁市场上，竞争并不激烈。

因此尽管近来度假租赁市场投资潮迭起，考虑到实现该细分领域数字化和自动化所需的巨额投资，“该市场已进入白热化状态”这种说法为时过早。

在度假租赁市场上，最大的全方位玩家仍然是温德姆度假租赁公司（Wyndham Vacation Rentals），尽管它已经开始剥离欧洲的度假租赁业务；第二大玩家当属Vacasa，它在全球范围内管理着8000多个物业；就管理物业数量（3500个）而言，TurnKey被列为美国第三大全方位服务度假租赁管理公司。

这三家公司的相似之处在于，它们都提供全方位服务，从预订、入住到物业维护，而不是一家像Booking.com这样的预订处理平台。

Evolve是一家总部位于科罗拉多州的物业管理公司，宣称拥有6800个活跃房源（大于TurnKey的3500个），并预计于今年年底前将管理的物业数翻一番。去年夏天，Evolve获得了由T. Rowe Price领投的1100万美元。

下一个HomeAway？

TurnKey最新一轮融资、2017年收入翻倍以及正向现金流足以让它在未来的几年里一路高歌猛进。

一些评论家表示，该创业公司有着短租玩家的印记，公司内有不少HomeAway前高管，他们建议TurnKey在未来的两年里转型成一个像Expedia这样的在线旅游业大玩家，而且很多创业公司也倾向于往这个方向发展。

的确，TurnKey的首席财务官Jen Ford曾经是HomeAway一位重要的兼并和收购谈判代表；联合创始人兼执行总裁John Banczak曾是HomeAway的副总裁；根据领英（LinkedIn）的数据，TurnKey约有9名员工有在HomeAway工作过的经历。另一方面，这两家科技公司总部都设在奥斯汀，HomeAway收购物业管理公司的意图也不明显。

重技术升级甚于投资并购

TurnKey联合创始人兼首席执行官TJ Clark表示，TurnKey从建立之初就考虑到了长远的发展，投资开发自己的技术，以便能够以更低的成本提供更好的度假服务。TurnKey在2017年实现了85000的间夜数，高于同等发展程度竞争对手，这可能与它向房主收取的费用显著更低有关。低佣金支持口碑相传、有机增长，保持低营销成本。

Clark还表示，在资金去向方面，TurnKey比较保守，大量资金被用于技术升级、产品和服务改善，而不是大肆收购。

TurnKey开发了一个能在平板电脑上运行的应用程序HomeDroid，可以帮助客人办理登记入住手续、解答客人的一些疑问；平板电脑安装该应用程序之后，还可以检测音量；它还开发出来了自己的电子门锁，以最大程度地保证客人的人身财产安全。

TurnKey还开发了一个方便业主查看物业使用和管理情况的工具，他们可以很容易地获取物业维修情况、入住人数等信息；TurnKey正致力于通过Nest和Honeywell Wi-Fi等温度调节装置增加远程控制局部温度的功能；该公司还开发了一个管家移动应用程序FieldSync，帮助他们远程验证家务管理工作，从而降低成本。

品牌知名度的建立长路漫漫

Clark认为，随着时间的推移，相对于硬品牌和独立品牌，消费者更倾向于选择软品牌，同时满足他们对个性化和高品质的需求，这不仅仅适用于酒店行业，也适用于度假租赁行业，而TurnKey将会成为这样一个品牌。

但有多少消费者会仅仅为了TurnKey这个再普通不过的度假租赁品牌而消费呢？如果要建立如此之高的品牌知名度，那么TurnKey、Vacasa等玩家最终需要斥巨资做数字营销为预订网站引流。

根据分析公司SimilarWeb的数据，Vacasa网站每月访问量约为25万，这比HomeAway预计的每月500万、Airbnb预计的每月5000万访问量低很多。而TurnKey的网站访问量明显低于Vacasa，即使房源达到Vacasa同等水平，访问量也不见得会比Vacasa多。访问量不够是像TurnKey这样的平台面临的一个最直接的挑战。

建立一个强大的品牌需要花费数年时间，房源数的增长也需要巨额的销售和市场营销支出来推动，TurnKey如果要成为Clark口中的度假租赁软品牌，需走过漫漫长路。

模式易复制，技术壁垒难突破

度假租赁市场上各创业公司走上了不同的道路，TurnKey选择成为一家提供全面服务的物业管理公司，并在这条路上大展身手；Vacasa与TurnKey的模式类似，只是一些优质服务的总体费用较高。

Evolve选择的是一个更为轻量级的商业模式，将数字营销作为基本服务提供给业主，并通过供应商网络提供“菜单点菜式”的其他服务，如家务管理。该模式有助于降低成本。

另一种商业模式是向业主提供有保证的收入，Vacasa通过Rented.com实施财务担保计划，Sonder和StayAlfred则为业主提供固定收入担保服务。

业主往往最关心他们能赚多少钱，所以收入担保模式有一定的吸引力，但在度假租赁市场上不占主导地位。

Domio也是一家度假租赁物业管理公司，两个月前融资400万美元。它的模式是物业出租后，该平台以每月发放的形式向业主支付租金。它还请来了室内设计师设计房屋，为客人提供标准化的入住体验。

不过，Clark并不认同Domio这种模式。Clark表示，他不希望TurnKey成为一个短租平台，因为那些将物业整租下来再以短租形式出租的投机者根本无法为客人提供他们所寻求的真实、独特的体验。此外，那些拥有高档住宅的业主也不希望自己的豪宅被Domio设计得面目全非。

此外，ResortQuest采用的是类似于Vacasa以收购为基础、越大越好的规模扩张战略，但由于缺乏Vacasa和TurnKey所具有的高科技，最终被温德姆收购。

总体而言，度假租赁市场多家技术型初创公司已初步建立起了该行业的技术壁垒。正如Vacasa CEO Eric Breon所言，创业公司的成败在于，其提供的产品或服务是否具有足够高的技术壁垒，使之无法被大型竞争对手轻易复制。

原文链接：TurnKey Raises $31 Million as Vacation Home Rental Management Stays Hot