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景域巨亏下4.8亿买地 地产成OTA救赎?

2016-10-07 14:03:09 新旅界 孙拉拉

4.6亿元定增融资后,时隔3个月又抛出10亿融资计划,两个月营销花费1亿多,拿出4.8亿在上海买地盖办公楼,挂牌三板后的景域文化玩法越来越大胆。

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4.6亿元定增融资后,时隔3个月又抛出10亿融资计划,两个月营销花费1亿多,拿出3亿在上海买地盖办公楼,挂牌三板后的景域文化(835188.OC)找到了新的钱途,玩法也越来越大胆。

9月28日,景域文化公布其最新一次定增的时间安排,将于10月8日开始进行认购打款,目前已经有南京丰盛产业控股团有限公司(以下简称“丰盛控股”)确定认购7亿元。根据景域文化的计划,此次所募集的不超过10亿元资金,将有3亿元用来进行日常经营性支出,1亿元用来支付营销费用,3亿元偿还银行贷款,剩余3亿元用来购置土地。

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景域文化10亿募资用途

景域文化相关公告表示,董事会允许公司管理层花费不超过4.8亿元参与上海市虹桥西商务区某31亩地块的竞拍。而现实却是,今年上半年景域文化亏损了2.55亿元,并表示短期内难以扭亏。

一家亏损中的旅游企业,拿出数亿买地盖楼,不禁引发外界猜测。有人怀疑其不务正业,毕竟房地产业务跟公司的主业相差太远,也有人怀疑其是趁着上海楼市高涨的风口布局,以此来拯救其连年亏损的危机。

近日引起热议的*ST宁通B(200468.SZ),卖了两套北京房产,预计评估值2272.62万元,此举尽管弥补不了上半年亏损,还是引起人们各种解读,有人戏称“实业艰难,拯救上市公司的还是那两套房。“

其实,景域文化并非第一家买地的旅游企业。房地产真的成了最后的救赎吗?

携程布局商业地产+民宿

旅游业利润稀薄已成为共识,行业内的企业很多都在寻找新的利润增长点,其实,景域文化并不是第一家将公司业务触角伸向房地产的OTA企业。

早在2014年,携程就以大约30.5亿元收购了上海凌空SOHO约一半面积1万多平方米,单价3.04万元/㎡。经查询,目前该项物业已经售罄,出售价格在42000-48000元/㎡之间,两年涨幅约38.16%-57.89%。

今年9月初,又有媒体报道称,绿地又牵手携程拿下上海合庆的地块,发力民宿产业。

关于此次与绿地的合作,携程具体是以什么方式参与?是否出资拿地共同建设?对于这些疑问,新旅界(LvJieMedia)采访了携程公关,被答复说不方便透露具体细节,但表示携程与绿地将构建国内首家一站式民宿运营平台,共同深耕民宿市场。

“绿地的相关产品,也能通过携程民宿频道进行售卖。未来,携程还可能会从互联网智能门锁、互联网金融等方面进行布局,打通民宿上下游产业链。”携程方面表示。

公开资料显示,合庆镇距浦东国际机场约12公里,属于浦东空港经济圈的辐射范围,距上海迪士尼车程约12公里,同时共享3000万客流的价值红利,而且隶属于科创中心大张江板块,还享有自贸区扩容的一线区位。

中国旅游研究院副研究员杨彦锋向新旅界(LvJieMedia)表示,上海迪士尼周边的酒店缺口比较大已是行业共识,“迪士尼周围目前收益最多的就是锦江酒店。”

其实,携程在几年前就有房地产方面的投资。携程2011年财报显示,其投资7亿元用于地产项目,包括成都的区域总部和上海一写字楼的部分楼层。据悉,当年携程在成都的项目由于享受大企业优待政策,以较低的地价拿到。

对于持续亏损的旅游企业不惜重金买地盖楼,杨彦锋认为,买地建楼虽然跟公司的方向和战略不相符,但如果地价便宜,就也算是一桩好生意。“而且,如果盘子足够大,做地产也是一个很正常的情况。”

为2000名员工买地盖楼

相比较携程为其3万多名员工买地盖楼,目前只有2千多名员工的景域文化在上海买地该办公楼显得多少有些说不过去,不过,面对新旅界(LvJieMedia)的疑惑,景域文化集团董事长洪清华坚持表示,“虽然现在人不多,但以后会慢慢增加人数的,买地盖办公楼就是为了公司自己用。”

在景域文化发布的招股说明书中写道,随着公司业务规模的不断扩大,员工数量也将持续扩张。

资料显示,截至2016年上半年末,景域文化有员工2225人,而期初这一数据是1841人。景域文化表示,按照扩张计划,这一数据还会增长,因此公司需要更充裕的办公场所。

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景域文化近年物业租赁费用

据了解,景域文化目前分三处办公,在买地盖办公楼后,会使得办公更加方便,同时能够“降低未来不断增加的多地办公租赁成本,提升公司整体形象,进一步提高公司的综合竞争优势,实现公司做大做强的经营目标,以推动公司未来的可持续发展。“

如此看来,这一买地动作,对景域文化来说意义重大。

新三板大法好!景域文化这次融资如果放在A股,也许很难搞定。

根据计划,景域文化10亿元募资金额中,将拿出3亿元买地,拿出1亿元做营销,剩余6亿元均为补充公司流动资金。但今年7月25日,证监会在保荐机构培训会上释放的最新监管窗口指导中,重申了对于募集资金投资项目的监管理念,提出“投资实体经济、融资规模合理、有明确投向,不鼓励募集资金用于补充流动资金和偿还银行贷款。”景域文化对此并无顾及。

数据显示,景域文化近三年营收快速增长,亏损却是连年翻倍。

根据其年报数据,景域文化在2013年、2014年、2015年分别实现营收7.04亿元、13.9亿元和31.1亿元,营收持续翻番;同时,公司净利润分别为亏损0.69亿元、1.62亿元和4.26亿元,亏损的增幅明显快于营收。

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数据来源:景域文化财报   制图:新旅界

根据景域文化公布的数据,新旅界(LvJieMedia)统计发现,其花费主要构成中,营销费用为主要去向,今年上半年共花费1.52亿元,占到上半年开支的40%;职工薪酬占到21%;只占到其花费2%的办公租赁费用却被认为成本太高,干脆买地自己盖楼。

市场上对此不乏质疑。有业内人士向新旅界(LvJieMedia)表示,购置土地花费不菲,后期还要进行投资建设、管理运营等业务,必然还要投入大量资金,如果仅仅只是为了自用,有些蹊跷。

对此,洪清华坚持表示,就是为了建办公楼,让公司的员工更有归属感,“因为上海租房的成本也越来越高,综合考虑,就是这样的,“洪清华也表示,当然也是一种投资,资产投资肯定有升值的空间,尤其是在上海这种地方,同时也积累一些公司未来建设景区的经验,不过办公是最重要的,其它都是附带的。

地产成OTA最后救赎?

前几天,很多人都被“一家上市公司依靠出售两套学区房以求扭亏”的消息刷屏,而这条消息的主角则是*ST宁通B,因为连续两个会计年度出现亏损,股票已被实行退市风险警示。据悉,若本次该公司能够成功出售位于北京市西城区两处学区房,上半年的亏损将被抹平,扭亏保壳的可能性将大幅增加。

事实上,*ST宁通B并不是唯一一家靠卖房来保全公司的企业。

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部分连续亏损旅游企业

据统计,截至今年上半年,有海航创新、绿庭投资、高鸿股份等77家去年和今年上半年均亏损的上市公司持有“投资性房产”。新旅界(LvJieMedia)不完全统计,这77家企业中,有6家旅游企业在去年和今年上半年连续亏损,其中2家涉有地产及相关业务。

9月22日,海航创新(600555.SH)发布公告称,为“盘活公司存量资产,优化资产结构”,出售一处位于上海世纪大道的房产。该房产原值为5695万元,本次转让对价为人民币 8200 万元。公告显示,海航创新出售的这处房产本为抵债房,在此轮上海楼市的大涨潮中,此处房产升值不少,海航创新无疑是赚到了。

此刻,“实业误国、炒房兴邦”的调侃再也让人笑不起来,要知道,很多企业就是靠房地产来维持平衡,甚至用来“保命”的。北部湾旅游汪胡兵在接受新旅界(LvJieMedia)采访时表示,与房地产相比,旅游业的回款相对比较慢,属于高成本、低周转行业。

根据新旅界(LvJieMedia)观察发现,很多转型做旅游的企业,主要营收依然来自于地产业务,比如三湘股份,在收购观印象后,文旅板块成为其第二大主业,但2016年上半年,其39.96亿元营收中,地产业务贡献39.92亿元,占到99.9%。

汪胡兵表示,“即使高调如万达,还是要靠地产大笔回笼资金。万达并购旅行社,文化城里做旅游,核心还是地产。整个闭环就是:通过渠道要流量-通过流量撑地产,最后只要房子卖出去了,神马都是浮云。地产收益归为主业的销售收入,旅行社等渠道作为营销费用。”

“而且,旅游行业很多都是重资产,如果不想办法做资产证券化或者拓宽融资渠道,很难做。而旅游业资产证券化,目前还只能局限于门票、索道、环保车或者酒店等标准化产品。大宗固定资产投资占用了大笔资金,财务成本高也就高在这里。” 汪胡兵最后分析道。

试问,OTA企业的归途到底在哪里,被兼并收购、资产证券化,亦或是买地建楼? 


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